Wie kann man bei einer Vermietung Steuern sparen?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in Deutschland mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Einen Freibetrag dafür gibt es nicht. Für Vermieter bedeutet dies, dass auf ihre Mieteinkünfte bis zu 42 % an Einkommenssteuer fällig werden.
Was viele nicht wissen: Zu versteuern ist nicht die Miete an sich, sondern nur die steuerpflichtigen Mieteinkünfte. Viele Kosten rund um die Immobilie können Vermieter als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Darüber hinaus gilt der allgemeine Steuerfreibetrag auch für Mieteinkünfte.

In diesem Artikel stellen wir Ihnen steuermindernde Ausgaben für Vermieter vor. Außerdem erklären wir Ihnen, welche Werbungskosten sofort abzugsfähig sind und welche über längere Zeit abgeschrieben werden müssen.

Was ist der Unterschied zwischen nicht sofort und sofort absetzbaren Werbungskosten?

Steuermindernde Ausgaben werden in der Regel über den Zeitraum ihrer Nutzungsdauer abgeschrieben. Das bedeutet, dass jährlich ein festgelegter Anteil geltend gemacht werden kann. Zu diesen nicht sofort absetzbaren Werbungskosten zählen beispielsweise Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Sofort absetzbare Werbungskosten hingegen können im Jahr ihrer Anschaffung nach dem Abflussprinzip geltend gemacht werden. Eine Abschreibung über den Nutzungszeitraum ist nicht nötig. Dazu zählt bspw. der Erhaltungsaufwand einer Immobilie.

Über welchen Zeitraum eine Ausgabe abgeschrieben werden muss, legt die AfA-Tabelle fest. AfA steht dabei für »Absetzung für Abnutzung«.

Welche Ausgaben bieten Steuervorteile für Vermieter?

Vermieter haben hohe Ausgaben, die ihnen sehr attraktive Steuervorteile bescheren können. Grundsätzlich gilt: Fast alle Ausgaben rund um die Immobilie sind abzugsfähig. Wir geben einen Einblick in die Werbungskosten mit den größten Sparpotenzialen für Vermieter:

Anschaffungskosten

Die Kauf- und Kaufnebenkosten einer Immobilie lassen sich vollumfänglich steuerlich geltend machen. Dazu zählen auch die Herstellungskosten bei Neubauten. Wichtig zu wissen ist, dass auch nachträgliche Anbauten und andere Erweiterungen der Wohnfläche zum Herstellungsaufwand zählen.

Für Objekte, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, gilt ein AfA-Satz von jährlich 2,0 %. Alle Objekte, die davor fertiggestellt wurden, lassen sich über einen Zeitraum von 40 Jahren mit jährlich 2,50 % abschreiben. Der Kaufpreis für das Grundstück kann nicht geltend gemacht werden, da sich Grund und Boden im Normalfall nicht abnutzen.

Baumängel

Für Vermieter sind Baumängel zwar ärgerlich, allerdings sind die Kosten ihrer Beseitigung als Werbungskosten abziehbar. Auch für die Beseitigung kleinerer Mängel sollte man Rechnungen für die kommende Steuererklärung sammeln.

Grundsätzlich gilt: Werden die Baumängel erst nach der Fertigstellung des Objektes entdeckt, können sie sofort vollumfänglich geltend gemacht werden. Baumängel, die während der Bauarbeiten entdeckt werden, zählen noch zu den Anschaffungskosten und sind daher über den Nutzungszeitraum des Objektes abzuschreiben.

Energieausweis

Vor einer Vermietung muss seit dem 01.07.2008 ein Energieausweis vorgelegt werden. Dieser kann mehrere Hundert Euro kosten. Vermieter können die Kosten für die Erstellung eines Energieausweises sofort als Werbungskosten geltend machen.

Erhaltungsaufwand

Im Gegensatz zu den Anschaffungskosten, können Sie den Erhaltungsaufwand sofort steuerlich geltend machen. Dazu zählen bspw. Modernisierungsarbeiten, wie das Einsetzen einer Dämmschicht in die Böden oder der Einbau einer Wärmepumpe. Instandhaltungskosten und Reparaturen an bereits vorhandenen Mietobjekten zählen ebenfalls dazu.

Während man kleinere Erhaltungsaufwände am besten am Ende des Jahres gemeinsam abschreibt, hat man bei größeren Summen die Möglichkeit, eine Aufteilung auf zwei bis fünf Jahre zu beantragen. Vermieter sollten allerdings darauf achten, dass Erhaltungsaufwände in den ersten drei Jahren nach Anschaffung eines Mietobjektes nur sofort abziehbar sind, wenn diese nicht höher als 15 % der Netto-Anschaffungskosten sind.

Finanzierungskosten

Die Finanzierungskosten für eine Mietimmobilie lassen sich sofort steuerlich geltend machen. Dazu zählen bspw. die Kreditzinsen oder Fahrtkosten (etwa zur Bank), die mit der Finanzierung in Verbindung standen. Aber auch Notarkosten, Gutachterkosten, Kosten für die Kreditvermittlung oder Maklergebühren gelten als Finanzierungskosten und sind sofort abzugsfähig.

Räumungskosten

Fällt ein Vermieter Mietnomaden zum Opfer und muss ein Objekt räumen lassen, sind die Kosten dafür sofort abzugsfähig. Dies gilt zumindest, wenn die Mieter ihrer Zahlungspflicht nicht nachkommen. Entstehen in dem Zug Gerichtskosten, sind diese ebenfalls vollumfänglich und sofort steuerlich absetzbar.

Versicherungsbeiträge

Bestimmte Versicherungen sind für Vermieter unverzichtbar. Dazu zählen die Wohngebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Wohnungshaftpflichtversicherung, Rechtsschutzversicherung und eine Mietausfallversicherung.

Grundsätzlich sind alle Versicherungen sofort steuerlich absetzbar, die mit dem Mietobjekt zusammenhängen. Nicht absetzbar sind dagegen Hausratversicherungen.

Werbung

Wenn Vermieter Immobilien inserieren, um einen Mieter dafür zu finden, entstehen ebenfalls Kosten. Werden dafür mehrere Portale und Zeitungen genutzt, können relativ hohe Kosten entstehen.

Gut zu wissen ist, dass diese Kosten ebenfalls als Werbungskosten vollumfänglich und sofort steuerlich absetzbar sind. Dazu zählen auch die Gebühren für einen Makler, wenn dieser mit der Suche nach einem Mieter beauftragt wurde.

Wichtig zu wissen:

Auch wenn ein Objekt vorübergehend leer steht, ist ein Großteil der Kosten steuerlich absetzbar. Die Voraussetzung dafür ist, dass der Eigentümer plant, das Objekt zukünftig wieder zu vermieten.

Kann man Werbungskosten auch nachträglich geltend machen?

Vergessene Werbungskosten können leider nicht immer geltend gemacht werden. Grundsätzlich hängen die Erfolgsaussichten davon ab, wann der Fehler festgestellt wird.

• Stellt man vergessene Werbungskosten vor dem Erhalt des Steuerbescheids fest:

Vor dem Erhalt des Steuerbescheids lassen sich die Angaben in der Steuererklärung sehr einfach korrigieren. Dazu gibt man die korrigierte Steuererklärung einfach erneut elektronisch ab. Oft macht es Sinn, das Finanzamt formlos auf die Korrektur aufmerksam zu machen.

• Möchte man nach dem Erhalt des Steuerbescheids eine Korrektur anfertigen:

Nach dem Erhalt des Steuerbescheids ist die Situation deutlich komplizierter. Wenn man innerhalb von 30 Tagen nach dem Erhalt des Bescheids einen Einspruch abgibt, kann man Werbungskosten in der Regel problemlos nachtragen. Hier gibt es die Möglichkeit, entweder die ganze Steuererklärung oder lediglich einzelne Punkte zu beanstanden.

Nach der Einspruchsfrist ist die Korrektur leider nicht mehr so einfach möglich. Diese ist nur möglich, wenn der Vermieter unverschuldet die Einspruchsfrist versäumt hat oder einen Einspruch aufgrund neuer Tatsachen einlegt.

Für Werbungskosten gilt grundsätzlich ein Zufluss-Abfluss-Prinzip. Die Kosten dürfen also nicht einfach im nächsten Jahr angesetzt werden.

Wo können Vermieter Ausgaben absetzen und was gibt es zu beachten?

Wir haben anfangs erwähnt, dass Mieteinnahmen in Deutschland keinem gesonderten Steuersatz unterliegen. Allerdings sind die Einkünfte in der jährlichen Steuererklärung in einer separaten Anlage anzugeben. Vermieter müssen die Anlage V zusammen mit dem Mantelbogen ausfüllen. Auch Untervermietungen generieren steuerlich gesehen Mieteinkünfte.

In der Anlage V sind sämtliche Mieteinnahmen detailliert aufzulisten. Abschließend werden sie summiert und der Summe der Werbungskosten gegenübergestellt. Dabei müssen Vermieter für jede ihrer Immobilien eine eigene Anlage V ausfüllen und somit die Werbungskosten und Mieteinnahmen getrennt voneinander aufzählen. Die Rechnungen und Belege müssen unbedingt bis zum Ende der Festsetzungsfrist aufbewahrt werden. Im Normalfall endet diese vier Jahre nach dem Ende des Jahres, in welchem die Steuererklärung eingereicht wird.

Da Mieteinkünfte mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden, gilt für sie auch der allgemeine Steuerfreibetrag. Dieser liegt im Jahr 2021 bei 9744 Euro. Liegen die Gesamteinnahmen des Vermieters unter dem Steuerfreibetrag, müssen diese zwar in der Steuererklärung angegeben werden, allerdings werden dafür keine Steuern fällig.

Die hier aufgeführten Inhalte sind ohne Gewähr und die Rechtslage kann sich jederzeit ändern. Wir empfehlen daher grundsätzlich einen Steuerberater zu konsultieren und mögliche Werbungskosten ausgiebig zu besprechen. Das sichert nicht nur eine korrekte Steuererklärung, sondern lohnt sich oft auch finanziell.