Immobilien und Steuern

Immobilien und Steuern. Wie hängen die beiden Begriffe zusammen? Der Schlenker ist ganz einfach. Der Staat will von jeglicher Fruchtziehung profitieren. D.h. wiederum, dass Einnahmen, die im Zusammenhang mit Immobilien anfallen unter bestimmten Voraussetzungen der Steuer unterliegen. Dies betrifft vor allem die Einkommensteuer aber auch die Erbschaft- und Schenkungssteuer. Schauen wir uns nun an wie Steuern und Immobilien zusammenhängen.

Was hat Immobilienkauf mit der Steuererklärung zu tun?

Sobald sich jemand eine Immobilie anschafft, kommt spätestens mit der Abgabe der Steuererklärung Nachricht vom Finanzamt, mit der Nachfrage, wie die Immobilie genutzt bzw. ob mit der Immobilie Einnahmen erzielt werden. Denn das deutsche Einkommensteuerrecht kennt sieben Einkunftsarten, die einkommensteuerpflichtig sind. Dazu gehören Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. D.h. also, dass sobald eine erworbene Immobilie vermietet ist, die daraus erzielten Einkünfte einkommensteuerpflichtig sind.

Es gibt aber auch eine andere Steuer. Dies ist eine Art Immobiliensteuer bei Erwerb. Die Grunderwerbsteuer wird einmalig bei Erwerb einer Immobilie erhoben. Die Höhe des Steuersatzes variiert, da jedes Bundesland den Steuersatz selbst festlegt. Es gibt aber auch sog. Befreiungstatbestände. D.h. dass unter bestimmten Voraussetzungen keine Grunderwerbsteuer anfällt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn man eine Immobilie geschenkt oder vererbt bekommen hat.

Was muss genau beim Erwerb einer Immobilie versteuert werden?

Viele fragen sich, ob man Immobilien von den Steuern absetzen kann. Die Antwort ist eindeutig. Wenn man die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzt, so kann man die laufenden Kosten (Betriebskosten, Schuldzinsen, Reparaturkosten etc.) nicht von der Steuer absetzen. Das ist verständlich, da man im Gegenzug auch keine Einnahmen hat. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass nur wenn Mieteinnahmen erzielt wird, man die Kosten von der Steuer absetzen kann.

Wird die erworbene Immobilie also tatsächlich vermietet, so müssen die Mieteinnahmen in der Einkommensteuererklärung erklärt und versteuert werden. Von den Mieteinnahmen abzuziehen sind, wie oben erwähnt, die gesamten Kosten. Der verbleibende Überschuss (sofern kein Verlust erwirtschaftet wird) fließt in die Summe der Einkünfte ein.

Welche Kosten können angesetzt werden?

Als so genannte Werbungskosten können alle im Zusammenhang mit der Immobilie anfallende Kosten angesetzt werden. Hierzu gehören beispielsweise die Grundbesitzabgaben, das Hausgeld, Renovierungskosten und die Abschreibung. Die Abschreibung wird nur auf den Gebäudeanteil berechnet. Der Gebäudeanteil ist hierfür separat zu ermitteln. Die Finanzverwaltung hat eine Arbeitshilfe zur Verfügung gestellt. Das ist ein Berechnungsformular, mit dem man den Gebäudeanteil ermittelt. Die Höhe des Gebäudeanteils hängt unter anderem davon ab, um was für eine Immobilie es sich handelt, wie das Baujahr ist und wie hoch der Bodenrichtwert ist. Die Nutzungsdauer für ein Gebäude beträgt in der Regel 50 Jahre. Ist die Immobilie fremdfinanziert, so können die Finanzierungszinsen ebenfalls als Werbungskosten angesetzt werden.

Was passiert bei Verkauf einer Immobilie?

Wird die Immobilie verkauft, so kann es unter Umständen passieren, dass Einkommensteuer anfällt. D.h. wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkauft, dann handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft das steuerpflichtig ist. Diese Frist nennt man auch Spekulationsfrist. Der Veräußerungsgewinn ermittelt sich aus dem Verkaufserlös abzüglich der Anschaffungskosten, abzüglich ggf. anfallender Veräußerungskosten und zuzüglich bereits vorgenommener Abschreibung. Für den Veräußerungsgewinn gibt es eine Freigrenze. Diese beträgt jedoch lediglich 600,- €. Zu den Veräußerungskosten gehören beispielsweise Maklergebühren, Kosten für einen Immobiliengutachter, Notarkosten, Vorfälligkeits-entschädigung oder Räumungskosten.

Wurde eine Immobilie teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, ist der Verkaufserlös nach dem Verhältnis der jeweiligen Nutzflächen zu ermitteln.

Es gibt jedoch eine Ausnahme von der Steuerpflicht. Wurde die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei, auch wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft wurde. Der Gewinn ist außerdem dann steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden Kalenderjahren davor zumindest teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Immobilie Vererben – was passiert steuerlich?

Man kann eine Immobilie durch einen Todesfall erben oder zu Lebzeiten geschenkt bekommen. Auch hier fragt sich, welche steuerlichen Konsequenzen beide Szenarien nach sich ziehen. Beim Erbanfall kann es zur Erbschaftsteuer kommen, bei einer Schenkung wird möglicherweise Schenkungssteuer fällig. Um festzustellen, wie hoch die Steuer ist, muss zunächst der Wert der Immobilie berechnet werden. Das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz kennt jedoch Freibeträge, die das angefallene Erbe bzw. den Wert der Schenkung mindern. Die Freibeträge hängen ab von der Steuerklasse. Zur Steuerklasse 1 gehören Kinder, Ehepartner, Stiefkinder, Enkel, Urenkel und Großeltern. Zur Steuerklasse 2 gehören Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehepartner. Steuerklasse 3 sind alle weiteren Erben. Je nach Steuerklasse sind die Freibeträge unterschiedlich. Die höchsten Freibeträge gibt es bei der Steuerklasse 1. Die Ehegatten haben einen Freibetrag von 500.000,- €. Kinder und Stiefkinder 400.000,- €. Enkel erhalten
200.000,- €. Für die Steuerklasse 3 gibt es lediglich 20.000,- €. Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Wert des Erbes bzw. der Schenkung sowie der Steuerklasse.

Immobilien als Altersvorsorge

Der Vorteil einer eigenen Immobilie liegt in erster Linie darin, dass man keine Miete mehr zahlen muss. Denn man zahlt in die eigene Tasche. Man sollte sich im Vorfeld auf jeden Fall Gedanken über die Lage, die Größe und den Zustand der Immobilie machen. Kauft man eine ältere Immobilie als Altersvorsorge, so muss man bedenken, dass mit zunehmendem Alter die Immobilie gepflegt werden muss. Ältere Immobilien sind früher renovierungsbedürftig. Dies bedeutet zusätzliche Kosten.

Wird die Immobilie vermietet, so können zumindest die Finanzierungskosten und die Anschaffungskosten über die Abschreibung abgesetzt werden. Klar ist aber auch, dass je nach Rendite sich der Kauf erst nach vielen Jahren amortisiert.

Bleibt das eigene Geld auf dem Bankkonto, ohne dass man es auch zumindest als Tagesgeld einsetzt, so muss man die Inflation hinnehmen. Denn das Geld verliert jedes Jahr unbemerkt an Wert. Das ist einem im ersten Moment nicht bewusst. Die meisten Immobilien erfahren hingegen über die Jahre eine Wertsteigerung.

Nachteil eines Immobilienkaufs liegt darin, dass viel Geld auf einmal für längere Zeit gebunden ist. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren drastisch gestiegen. Dadurch, dass es aber eine lange Kapitalbindung gibt, ist die Rendite eher gering. Dazu kommt, dass bei einem Liquiditätsengpass das Geld nicht einfach so freigesetzt werden kann. Im Moment sind die Immobilienpreise überhöht. Ob diese irgendwann in den Keller sinken bleibt abzuwarten. Für die Hausbesitzer würde dies aber bedeuten, dass die Immobilie an Wert verliert. Ob sich ein Immobilienkauf als Altersvorsorge eignet, ist eine nicht ganz einfache Frage.

Immobilien im Ausland – was sollte man wissen?

Eine Immobilie im Ausland zu erwerben kann Vor- und Nachteile haben. In vielen europäischen Ländern sind Immobilien deutlich günstiger als in Deutschland. Auch sind die Steuersätze oft niedriger. Ist man nicht vor Ort, so kann die Immobilie dennoch vermietet werden. So hat man zusätzliche Einnahmen. Liegt die Immobilie in einer beliebten Ferienregion, so werden die Renditen entsprechend hoch sein. Der Nachteil ist natürlich, dass man nicht gerade eben um die Ecke fahren kann, falls etwas sein sollte.

Bevor man dies tut, sollte man sich über die Objekte aber vor allem über die rechtlichen Gegebenheiten erkundigen. Denn in manchen europäischen Ländern ist es nicht ganz einfach eine Immobilie zu erwerben. Dies ist beispielsweise in der Schweiz oder in Österreich der Fall.

In den meisten europäischen Ländern fällt eine Grundsteuer und/oder eine Grunderwerbsteuer an. Die Grunderwerbsteuer variiert. In Belgien beträgt diese 12,5%. In Griechenland zwischen 9% und 13%. Einige Länder haben zudem eine Spekulationssteuer. Die höchste Spekulationssteuer gibt es in der Schweiz. Wobei diese auch noch vom Kanton zu Kanton unterschiedlich ist.

Worauf sollte man achten

Entscheidet man sich für eine Immobilie im Ausland, so sollte folgendes beachtet werden: Finanziert man den Immobilienkauf durch einen Kredit, so kann es sein, dass es Diskussionen mit der Bank gibt. Denn viele Länder gelten als nicht sicher oder gar risikoreich. Beispielsweise Griechenland. So kann es durchaus sein, dass die Finanzierungsanfrage abgelehnt wird. Wählt man eine ausländische Bank, so ist zu beachten, dass in jedem Land die Konditionen und die rechtlichen Bedingungen anders sind. Ein Kredit könnte insofern mit viel höheren Kosten verbunden sein. Gibt es zudem Währungsschwankungen, so kommt es zu Schwankungen bei der Wertentwicklung der Immobilie.

Aus steuerlicher Sicht ist folgendes zu beachten: ist die Immobilie im Ausland vermietet, so sind diese Einnahmen einkommensteuerpflichtig. Denn in Deutschland gilt das so genannte Welteinkommensprinzip. Je nach Land kann es ein Doppelbesteuerungsabkommen geben. Sofern die Besteuerung dem Herkunftsland zusteht, wird die Immobilie in Deutschland lediglich dem so genannten Progressionsvorbehalt unterworfen. D.h. die Einkünfte wirken sich auf den persönlichen Steuersatz aus.

Denkmalschutz – Steuern sparen

Eigentümer denkmalgeschützter Immobilie können anfallende Renovierungskosten von der Steuer absetzen. Die geschieht über die Abschreibung. Wird die Immobilie selbst bewohnt, so können die Eigentümer zehn Jahre je neun Prozent der Kosten abschreiben. Bei vermieteten Immobilien können sogar 100% der Kosten abgeschrieben werden. Voraussetzung ist natürlich, dass es sich um ein Denkmal handelt. Die durchgeführten Maßnahmen müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Den Maßnahmen muss zugestimmt werden. Die Denkmalschutzbehörde erstellt eine entsprechende Bescheinigung. Diese dient als Nachweis für das Finanzamt.

Das Erbschaftsteuergesetz hat eine eigene Befreiungsvorschrift für denkmalgeschützte Gebäude. Die Steuerbefreiung beträgt 85%. Hierfür sind besondere Voraussetzungen zu erfüllen.

Wie kann man mit Immobilien Steuern sparen?

Viele fragen sich wie man mit Immobilien Steuern sparen kann. Das Gute ist, sowohl für Mieter als auch für Vermieter gibt es Möglichkeiten von Steuervergünstigungen zu profitieren. Wer also Geld sparen will bzw. was von dem Fiskus wiederbekommen möchte, sollte sich die Mühe machen und eine Steuererklärung abgeben. Wer seine Immobilie vermietet muss kraft Gesetz eine Steuererklärung abgeben. Damit die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht so hoch ausfallen, sollte man sich im Vorfeld erkundigen, welche Kosten steuerlich absetzbar sind. Wer überlegt, bei einem Kauf einen Makler hinzuzuziehen, sollte wissen, dass die Maklerkosten von der Steuer absetzbar sind. Für denkmalgeschützte Gebäude gibt es die Besonderheit einer steuerlichen Abschreibung. Aber auch für Mieter gibt es einige Möglichkeiten, ein paar Kosten von der Steuer abzusetzen. Anbei kommen ein paar Tipps.

Tipps für Vermieter

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen vollumfänglich versteuert werden. Im Gegenzug können alle im Zusammenhang mit der Immobilie anfallenden Kosten gegengerechnet werden. Vermieter sollten auf alle Fälle alle Belege aufbewahren, da viele Posten im Zweifel anhand von Belegen nachgewiesen werden müssen. Bei den Aufwendungen ist zu unterscheiden, ob es sich um Kosten handelt, die sofort als Werbungskosten absetzbar sind und Kosten, die sich über die Abschreibung, d.h. über die Nutzungsdauer des Gebäudes auswirken.

Für die Berechnung der Abschreibung sind folgende Kosten relevant: Anschaffungskosten und sogenannte Anschaffungsnebenkosten. Die Anschaffungskosten sind der Kaufpreis der Immobilie. In die Berechnung der Abschreibungsbemessungsgrundlage fließt jedoch nur der Teil des Kaufpreises ein, der auf das Gebäude entfällt. Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören: die Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten, Gerichtskosten (außer die Kosten für die Eintragung der Grundschulung, diese Kosten sind sofort abziehbar). Werden innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt und übersteigen die Kosten für diese Maßnahmen 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, so handelt es sich um einen so genannten anschaffungsnahen Aufwand. Dieser Aufwand wirkt sich nur über die Abschreibung aus.

Weitere Werbungskosten

Ist die vermietete Immobilie fremdfinanziert, so können die Schuldzinsen als Werbungskosten angesetzt werden. Als laufende Kosten kommen ferner die Grundbesitzabgaben in Betracht. Dazu gehört die Grundsteuer, Kosten für Wasser- und Abwasser, Kanalgebühren oder Kosten für die Müllabfuhr. Als sonstige Kosten können Aufwendungen für die Kontoführung, Fahrtkosten, Aufwendungen für den Steuerberater oder Kosten für Immobilienanzeigen angesetzt werden. Werden für die vermietete Immobilie Möbel angeschafft, so ist folgendes zu beachten: betragen die Anschaffungskosten für ein Wirtschaftsgut weniger als 800,- € netto, können die Kosten sofort abgezogen werden. Bei höheren Kosten wirkt sich der Aufwand wiederum über die Abschreibung aus.

Tipps für Mieter

Mieter können bestimmte Positionen aus der Nebenkostenabrechnung steuerlich geltend machen. Hierzu gehören Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen. Bei einer Nebenkostenabrechnung erhält der Mieter normalerweise eine separate Bescheinigung in der beide Positionen separat ausgewiesen sind. Diese Werte kann man in die Steuererklärung übertragen. Wer dazu noch separate Handwerkerleistungen trägt, kann diese in der Steuererklärung ansetzen (hierzu weiter unten). Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter zudem Umzugskosten geltend machen. Wer von Zuhause arbeitet, kann ggf. Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer geltend machen.

Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen

Sind Kosten für Handwerkerleistungen in der Wohnung erwachsen, so können Mieter 20% der Lohnkosten steuerlich geltend machen. Der maximale Rechnungsbetrag beträgt 6.000,- €, was zu einer Ersparnis von 1.200,- € führt. Zu beachten ist, dass das Finanzamt oft einen Zahlungsnachweis anfordert. Typischer Handwerkerleistungen sind dabei:

• Kosten für den Schornsteinfeger
• Wartung der Heizung
• Dacharbeiten
• Malerarbeiten
• Verlegung von Teppich oder Parkett

Haushaltsnahe Dienstleistungen können ebenfalls mit 20% der Lohnkosten ansetzen. Maximal allerdings 4.000,- € im Jahr. Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen gehören Kosten für den Hausmeisterdient oder haushaltsnahe sozialversicherungspflichtige Beschäftigungsverhältnisse.

Das Bundesministerium für Finanzen hat ein Anwendungsschreiben zum Thema Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen veröffentlicht. In diesem gibt es eine separate Auflistung welche Kosten es gibt und welche davon steuerlich absetzbar sind. Ein Blick in den Erlass lohnt sich also.

Umzugskosten

Zieht jemand aus beruflichen Gründen um, so kann er unter bestimmten Voraussetzungen die Umzugskosten als Werbungskosten ansetzen. Eine der Voraussetzungen ist, dass die Zeitersparnis durch den Umzug mindestens 30 Minuten beträgt. Berücksichtigungsfähig sind dabei folgende Kosten:

• Fahrtkosten zu Besichtigungen
• Transportkosten
• Doppelte Miete

Wer keine direkten Kosten hat, kann stattdessen eine so genannte Umzugskostenpauschale ansetzten. Ab März 2020 beträgt diese 820,- € für Ledige und 1.639,- € für Verheiratete oder Alleinerziehende.

Arbeitszimmer

Wer von Zuhause arbeitet, kann die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer geltend machen. Erste Voraussetzung ist, dass es sich um einen abgrenzbaren Raum handelt. Es darf kein Wohn- oder Schlafzimmer sein. Stellt das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit, so können die Kosten unbegrenzt (im Verhältnis der Nutzfläche) geltend gemacht werden. Handelt es sich nicht um den Mittelpunkt und steht kein anderer Arbeitsplatz zu Verfügung, so ist der Abzug der Kosten auf 1.250,- € begrenzt.